최근 집값이 너무 많이 올라서 전세가격과 매매가격 차이가 거의 나지 않는 일명 `깡통전세`라는 말이 유행처럼 번지고 있다. 이 현상은 특히 서울 및 수도권 지역에서 두드러지게 나타나고 있으며, 이로 인해 피해를 보는 세입자들이 속출하고 있다. 이러한 깡통전세 문제 해결방안으로는 어떤 것들이 있을까?
집주인이 대출금을 갚지 못하면 어떻게 되나요?
일반적으로 집주인이 대출금을 갚지 못하게 되면 은행에서는 경매를 신청하게 되고, 경매가 진행되게 된다. 이때 낙찰금액 중 1순위 근저당권자에게 배당되고 남은 금액이 있다면 2순위인 세입자에게 배당된다. 만약 해당 주택이 선순위 임차인이 없다면 전액배당 받을 수 있으나, 선순위 임차인이 존재한다면 보증금 전부를 돌려받지 못할 수도 있다. 또한 후순위 임차인이라면 우선변제권이 없어 소액임차인 최우선변제 대상자가 아닐 경우 변제받을 수 없다.
보증금을 안전하게 지키는 방법은 없나요?
만약 위와 같은 상황이 발생했을 때 손해를 최소화하기 위해서는 계약 시 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두어야 한다. 즉, 대항력과 우선변제권을 확보해야 하는 것이다. 그러나 이미 살고 있는 도중에 이사를 가게 된다면 새로운 주소지로 전입신고를 해야 하는데, 이럴 경우 기존 임대차계약서는 효력이 상실되기 때문에 새로 계약서를 작성해서 확정일자를 받아야 한다. 따라서 부득이하게 이사를 가야 한다면 임대인과 협의 하에 새 계약서를 작성하되, 특약사항에 ‘기존계약서상의 조건 그대로 승계한다’라고 명시하면 좋다.
깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세란 주택담보대출금액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 80%이상인 상황을 말해요. 예를들어 매매가가 2억이고 대출이 1억5천만원이라면 나머지 5천만원이 전세 보증금이겠죠? 만약 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면 은행 다음으로 후순위이기 때문에 내 전세금은 한푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황이 올수도 있어요.
갭투자란 무엇인가요?
갭투자란 적은 투자비용으로 큰 수익을 내는 방법이에요. 즉, 아파트 값이 오를때 까지 기다렸다가 매도하면 차익을 얻는 방식이죠. 하지만 앞서 말했듯이 현재처럼 집값이 급등하게 되면 오히려 손해를 보게 될 수도 있어요. 그래서 무리하게 진행하다가 역전세난 또는 깡통전세 사태가 벌어지게 됩니다.
부동산 거래시 주의사항은 어떤것이 있나요?
우선 등기부등본을 떼어서 소유주와 실제 거주자가 일치하는지 확인하세요. 또한 계약서 특약사항에 잔금 지급전까지 근저당설정 및 기타 제한물권(압류, 가압류, 가등기)등 권리제한 사항을 모두 말소한다는 조항을 넣어야 합니다. 그리고 임차인에게 불리한 내용은 없는지 꼼꼼하게 체크하시는걸 추천드려요.